수요공급곡선과 다르게 왜 집값은 꾸준히 상승할까?

경제학 기초에서는 가격은 그 해당 재화의 수요와 공급에 의해 정해진다고 얘기합니다. 수요가 많아지면 공급자가 가격을 올리고, 가격이 올라가면 다시 수요자가 줄어서 자연히 제 가격을 찾아간다는 말입니다. 그러나 이 말만으로는 조선시대 때부터 올랐다는 땅값과 집값은 설명이 되지 않습니다. 왜 그런 걸까요?

 

 

가격은 수요와 공급을 조절

  경쟁시장에서는 가격이라는 것으로 해당 상품의 가치가 정해집니다. 그리고 이 가치에 대해 시장은 끊임없이 평가합니다. 공급자가 상품을 만들어 최초 본인들이 정한 가격으로 시장에 내놓았을 때부터 평가는 시작됩니다.

 

  해당 가격으로 제품의 가치를 충분히 수용할 수 있으면 사려는 사람이 늘어 수요가 올라갈 것이고, 공급자는 가격을 더 올릴 수 있습니다. 반대로 제품에 해당하는 가격이 가치에 맞지 않을 때는 사람들이 사려하지 않을 것이고, 공급자는 원가라도 건지기 위해 가격을 낮출 것입니다.

 

  이렇게 가격은 시장에서 수요와 공급을 알아서 조절하게 만드는 보이지 않는 손으로 작용하게 됩니다. 정부가 사사건건 기업들에게 "라면 몇 개 더 만들어!", "노트북 생산량을 줄여야 해!"라고 관여할 필요가 없어집니다.

 

  자유경쟁체제의 자본주의 시장에서는 기업이 시장에 내놓은 제품이 소비자에 수용되느냐 마냐에 따라 생산량이 자동으로 조절됩니다. 가격이 오르고 내리면 수요와 공급이 조정되고, 제품가치에 알맞은 가격(균형)이 형성됩니다.

 

  아래 표와 같이 복숭아가 800원일 때는 싼 가격에 공급하고 싶은 사람이 많지 않아 공급량이 줄고, 가격이 저렴하니 사고 싶은 사람은 많아집니다. 1,200원일 때는 높아진 가격에 많이 팔고 싶어 공급자는 많이 만들고, 소비자들은 비싼 가격이라 생각되어 많이 사지 않습니다. 그리고 가장 수요와 공급이 균형을 이루는 1,000원에 제품 가격(가치)이 형성됩니다.

[수요공급곡선의 예시]

 

수요공급 법칙의 예외

  나라에서 관리하는 공공재는 수요공급 법칙이 적용되지 않습니다. 전기, 물 같은 필수적인 공공재는 함부로 가격을 올리기 쉽지 않고, 만약 가격이 오른다 해도 쓸 수밖에 없습니다. 독점적인 시장이라 정부가 관리하고 공급도 함부로 늘리지 않습니다.

[우리나라에서 함부로 할 수 없는 공공재]

  여담으로 이런 필수적인 공공재가 민영화되면 어떻게 될까요? 대체재가 없기 때문에 가격이 올라도 사용할 수밖에 없고, 이를 이용해 공급자는 마음대로 가격을 조절할 수 있습니다. 대표적으로 영국이 이런 공공재들은 민영화했는데, 늘 비싼 요금에 사용들만 곤욕을 치르고 있습니다.

 

 

꾸준히 오르기만 하는 집값

  역사적으로 집값은 오르기만 했습니다. 단기적으로는 상승과 하락을 반복하지만, 장기적으로는 오르기만 하는 추세입니다.

[출처 : 이코노미 가이드, 자료 : 국민은행]

  집값이 올랐으니 건설사들은 더 많이 짓고자 하고, 비싸진 가격에 사려는 수요는 줄어서 다시 적정 가격(가치)을 찾아야 하는데 그렇지 않습니다. 건설기술도 시대에 흐름에 따라 더 발달해서 집을 짓기 쉬워졌는데도 말입니다.

 

  그리고 심지어 우리가 어릴 때 먹었던 과자들도 더 비싸지기만 하고, 양도 줄었습니다. 적정 가격을 찾아준다는 보이지 않는 손은 온데간데없습니다.

 

 

집값이 꾸준히 상승하는 이유

  수요공급곡선과 다르게 집값이 오르기만 하는 이유는 돈이 늘어났기 때문입니다. 가격은 물건의 돈으로 매기는 가치이자 교환하는 수단입니다. 그런데 물건을 교환할 수단인 돈의 양이 늘어나 가치가 줄어드니, 상대적인 물건의 가격이 비싸질 수밖에 없습니다.

[출처 : 이코노미 가이드]

 

  통화는 예외 없이 계속 늘어나고 있습니다. 여기에 맞춰서 집값도 꾸준히 우상향 합니다. 단기적으로 수요와 공급에 따라 싸지거나 비싸질 수 있습니다. 하지만 결국은 통화량 증가 추세에 맞춰 같이 비싸집니다.

 

  수요공급의 법칙은 어느 특정 재화에 단기적인 기간에만 볼 수 있는 미시적인 관점입니다. 돈이 계속 늘어나는 현재 자본주의에서의 거시적인 관점에서의 가격은 설명할 수 없습니다.

 

  은행은 실제로 갖고 있는 돈보다 훨씬 많이 대출을 해줄 수 있습니다. 정부는 돈이 필요할 때마다 추가로 만들 수 있습니다. 이런 구조는 앞으로 현재 자본주의가 망하지 않는 한 절대 바뀔 수 없습니다.

 

  그러니 집과 같은 가치 있는 자산은 계속 오를 것입니다. 사람이 살기 위해 꼭 필요하지만, 마음대로 늘리기 쉽지도 않습니다. 투자성향에 따라 누구는 주식, 누구는 비트코인이 될 수도 있습니다. 뭐가 됐건 우리가 잊지 말아야 할 건, 가치 있는 자산은 지속적으로 오른다는 사실입니다.