보금자리론 실행 후기(신청부터 실행까지 생생한 과정 feat.생애최초)

  이번에 보금자리론을 이용해 분양아파트를 구매하면서 겪었던 일들을 자세히 공유합니다. 인터넷에 찾아봐도 잘 없는 실질적인 내용들을 상세히 적었습니다. 앞으로 보금자리론을 이용하실 분께 꼭 도움이 되길 바랍니다.

 

보금자리론 신청조건

  찾아보면 다 있는 내용이지만, 그래도 간단히 정리하고 넘어가겠습니다.

• 민법상 성년
• 대한민국 국민 (주민등록 등본 상 대한민국 국민일 것)
• 한국신용정보원의 신용정보관리규약 중 아래에 해당하는 신용정보가 남아 있지 않을 것

       - 연체, 대위변제

       - 금융질서문란정보

       - 신용회복지원 신청 및 등록정보

• 주택가격이 6억 원 이하일 것 (특례보금자리 9억 이하)
• 부부합산 연소득 7천만 원 이하 (특례보금자리 제한 없음)
• 무주택 또는 1 주택 (기존주택은 대출실행일로부터 2년 내 처분)
• 대출한도 3억 6천, 생애최초 4억 2천 (특례보금자리 5억 원)
• LTV 70% (생애최초 80%)
• DTI 60% 이내 (DSR은 보지 않지만 DTI 60% 이내로 들어오는지는 봅니다)

※특례보금자리론 : 2023년 1월 30일부터 1년간 한시적으로 운영하는 보금자리론 (운영기간 연장은 추후 검토)

 

 

대출신청

  신청은 은행에 방문하거나 인터넷으로 신청할 수 있는데, 한국주택금융공사의 인터넷 금융서비스페이지를 통해 아낌 e보금자리론을 신청할 것을 추천드립니다. 0.1% 금리가 내려갑니다.   아낌 e보금자리론은 PC나 모바일 둘 다 신청이 가능합니다. 저는 PC로 했습니다. 

 

  먼저 공인인증서나 다른 로그인 방식(바이오, 간편 비밀번호)을 통해 로그인을 합니다. 그러면 신청일 기준으로 3년 이내에 2개 이상 주택으로 보금자리론을 이용한 경우 신청이 제한될 수 있다는 안내와 함께 시작됩니다.

 

 

1. 인적사항

• 국적 : 내국인
• 성명 : 본인 이름
• 주민등록번호 : 본인 번호
• 주민등록번호 변경여부 : 대부분 없을 거라고 생각됩니다.
• 휴대전화 번호 : 본인 번호
• 정보제공동의 : 스크래핑(서류 제출 자동화) 서비스 이용동의서 체크하는 게 좋습니다. 자동으로 등본, 초본, 가족관계증명서,  소등증명원 등 다 제출됩니다. 

※저는 특히 소득금액증명원이 한 번에 잘 안 되는 경우가 있었습니다. 나중에 간편 서류제출메뉴에 다시 신청하면 자동으로 될 때도 있고, 안되면 직접 다운로드하여 업로드해야 합니다. 

 

 

2. 확약번호 및 대출가능여부

• 위에 스크랩핑된 자료와 신용정보를 조회해서 대출이 가능한지 나옵니다. NICE신용평가 CB점수도 271점 이상이면 되기 때문에 웬만하면 불가능하신 분은 없을 겁니다.

 

3. 담보주택정보

• 자금용도 : 구입
• 부동산등기사항전부증명서 : 신규분양 아파트는 '없음'
• 소유권이전등기(예정)일 : 본인이 계획하는 잔금예정일(대출실행예정일)을 적으면 됩니다. 나중에 나오는 대출예정일과 날짜를 맞춰야 합니다. 만약 잘못해서 못 맞춰도 괜찮습니다. 대출신청 후 전화로 상담하는 게 있는데 거기서 바꾸면 됩니다.
• 주택매매계약일 : 분양아파트 계약서의 날짜를 적으면 됩니다.
• 담보제공자 : 본인명의면 본인, 공동명의면 부부공동 등 상황에 맞게 선택

 

4. 주택유형 및 시세

• 주택유형 : 아파트
• 담보물주소 : 분양아파트 계약서상의 주소
• 총 방수 : 실제 방 개수
• 최저층 여부 : 해당하시면 '예'
• 시세정보 : 통상 분양아파트의 분양가격을 적으면 됩니다. 만약에 분양아파트가 300세대가 넘는 경우는 주택금융공사에서 후취담보를 해줍니다. 그러면 분양가대로 시세를 잡아 줍니다. 하지만 300세대 미만인 경우 심사할 때 감정평가를 받습니다. 그래서 감정가가 나오면 주택금융공사 심사자가 감정가로 수정하고 적용합니다. 만약 오히려 6억이 넘어버릴 경우에는 보금자리를 받을 수 없게 됩니다. 단지 규모가 작으면 여러모로 불리하네요.

※후취담보란? : 말 그대로 나중에 취하는 담보라는 말입니다. 보금자리론은 주택담보대출입니다. 나의 집을 담보로 대출을 해준다는 말인데, 분양아파트는 아직 짓고 있는 상태라 담보물이 없는 셈입니다. 하지만 주택금융공사에서는 300세대가 넘는 아파트의 경우, 내 집을 분양가의 가치로 미리 담보를 잡아주고 나중에 취하는 것입니다. 

 

※감정평가는 주택금융공사가 감정평가기관에 건by건으로 의뢰합니다. 보통 비슷하게 나오는데, 그렇지 않은 경우도 있기 때문에 대출신청시기를 잘 잡아야 합니다. 요즘 집값이 떨어지는 추세인데, 같은 아파트인데 저보다 늦게 신청한 분은 몇천만원정도 낮게 나와서 대출한도에서 손해를 봤습니다.

 

※주택가격 판단기준은 KB시세 → 한국부동산원시세 → 주택공시가격 → 감정평가 순입니다. 

• 매매가액 : 역시 분양아파트의 분양가격을 적으면 됩니다. 만약 확장계약서가 따로 있지 않고 분양계약서에 포함되어 있으면 확장비를 포함한 가격을 적습니다. 기준은 분양계약서에 나와있는 금액입니다.
• 전용면적 : 계약서 상의 면적을 적습니다. 정확하게 적으면 좋겠지만 저 같은 경우 소수점까지 안 적어도 승인되는데 아무런 문제가 없었습니다.

 

 

5. 무상거주인 정보

• 무상거주인 수 : 부부 및 자녀까지의 직계 가족 외 형제나 자매 등의 사람이 돈을 안 주고 같이 사는 것을 의미합니다. 보통 0명일 것입니다.

 

6. 인적사항

• 현 거주지 주소 : 현재 사는 주소
• 휴대전화 : 본인 전화번호
• 상담희망전화 : 본인 전화번호 (이 번호로 상담전화가 걸려옵니다)

 

7. 소득정보

• 소득종류 : 증빙소득 (보통 직장인이시면 소득금액증명서로 증빙)
• 본인소득정보 : 소득추가버튼으로 본인과 배우자의 소득을 추가합니다. 직장에 다닌 지 2년이 넘은 경우는 작년과 재작년의 소득금액증명원의 각각 금액을 적으면 됩니다. 만약 1년 미만일 경우, 회사직인이 찍힌 최근 월급명세서를 제출하고, 월급 x 12개월로 계산한 금액을 적습니다.

 

8. 부채정보

• 중도금대출 : 조회하면 내가 가지고 있는 대출정보들이 다 나옵니다. 중도금대출은 체크를 누를 수 있도록 활성화되어 있고 나머지는 누를 수 없었습니다. 중도금대출은 반드시 눌러야 대출신청이 완료됩니다. 안 누르고 넘어가 봤는데, 나중에 DTI한도가 넘어서 대출이 안된다고 안내창이 뜨더라고요.
• 전세자금대출 : 전세대출을 상환해야 보금자리가 실행된다고 얘기를 많이 하는데, 반드시 그런 것은 아닙니다. 제가 보금자리론 본 심사 때 알아본 바로는, 시중은행을 이용한 경우와 버팀목전세대출 모두 DTI를 초과하지 않는다면 보금자리 실행 전 굳이 상환하지 않아도 됩니다. (상담전화나 전세대출은행에서는 무조건 상환해야 한다고 안내합니다) 하지만 만기가 남아있어도, 나중에 전입신고를 하면 상환해야 합니다.

※단, 생애최초로 4억 2천까지 대출을 희망하는 경우에는 상환해야 보금자리를 받을 수 있습니다. 생애최초로 한도를 상향할 경우, 주택구입 자금보증을 해야하고 일정의 보증료도 냅니다. 이 보증이 정부상품인 버팀목과 겹쳐서 상환해야 한다고 합니다. 그래서 저는 버팀목을 상환하는 조건으로 보금자리를 승인받았습니다.

 

※전세대출을 상환해야하는 경우에는 상환 후 보금자리론 실행예정 은행에 전부 상환했다는 영수증을 보여줘야(사진찍어 담당자에게 문자로 가능)합니다. 상환하려면 대출이자가 나가는 통장에 돈을 넣어놓고 해당 은행에 방문해야합니다. 그래야 본인 확인을 받고 상환했다는 영수증을 받을 수 있습니다. 

• 신용대출 : DTI를 초과하지 않는다면 상환할 필요가 없습니다. 저는 상환하지 않고 대출 실행이 되었습니다.

 

9. 상품정보

• 대출신청금액 : 본인이 받고 싶은 만큼 적습니다. 
• 주택연금 사전예약 : 저는 없기 때문에 '아니요'
• 대출만기 : 최장 50년이며, 체증식상환방식을 이용할 경우는 40년
• 상환방식 : 원리금균등, 원금균등, 체증식 중 선택 (초기 상환금액이 가장 낮은 방식은 체증식입니다. 가능하면 체증식을 많이 선택합니다. 참고로 농협은 체증식상환이 되지 않는 은행입니다.)
• 유한책임형 이용여부 : 만약에 대출을 계속 상환 못하는 경우에는 집이 경매로 넘어가게 됩니다. 이때 집 시세가 기존보다 더 떨어졌다면, 내가 떨어진 만큼 돈을 더 줘야 하냐 그렇지 않아도 되냐를 정하는 것입니다. 유한책임은 집만 넘어가고, 무한책임은 집 + 추가로 내가 돈을 더 내야 하는 상황이 생길 수도 있는 것입니다. 

※보통 대출을 못 갚는 경우는 잘 없기 때문에 신경안 써도 되는데, 생애최초를 이용할 경우 유한책임을 이용할 수 없습니다.

 

 

10. 우대금리

• 저는 신혼부부여서 0.2%를 추가로 우대받았습니다.

※2022년 11월 29일부로 이전부터 시행되던 0.02% 금리할인 쿠폰은 없어졌습니다.

※제 지인의 경우 미분양아파트 입주자였는데, 대출심사 후 실행 전에 주택금융공사에서 전화 와서 0.2%를 적용해 줬습니다.

 

 

11. 금융기관 및 대출예정일

• 영업점명 : 대출 실행할 은행
• 대출예정일 : 본인이 대출받고자 희망하는 날 (소유권이전등기(예정)일과 맞춰서 적기)
• PUSH, SMS 수신여부 : 납입일자와 납입금액 모두 안내받는 게 혹시 잊어버릴 경우를 대비해 좋습니다. 돈을 미처 보금자리 상환통장에 못 옮겨놓고 상환이 밀리는 경우, 신용점수 타격이 크다고 알고 있습니다.

 

12. 서류제출

• 스크랩핑되지 않았거나, 될 수 없는 서류는 직접 업로드해야 합니다. 여기까지 하시면 일단 신청은 완료됩니다.

 

 

대출상담과 심사

1. 상담

  내가 빌리고자 지정한 은행에서 전화가 옵니다. 영업점은 아니고 은행의 콜센터인데 정상적으로 신청된 걸 확인했으니, 기본정보를 확인하고 주택금융공사에 심사하기 위해 넘기는 과정입니다. 이때 자잘한 대출예정일 같은 것은 변경할 수 있습니다. 

 

2. 심사대기(서류확인)

  서류가 다 갖춰져 있는지 주택금융공사 직원이 확인하는 단계입니다. 만약에 문제가 있으면 전화가 와서 부족한 서류를 추가로 제출하라고 요청합니다. 문제없으면 그냥 넘어갑니다.

 

3. 심사

  내가 원하는 한도만큼 대출받을 수 있는지 최종심사를 하는 단계입니다. 서류를 확인한 직원과는 다른 공사 직원이 심사를 하고, 역시 나에게 물어볼 특이사항이 있으면 전화가 옵니다. 저 같은 경우 주식매도한 것이 기타 소득으로 잡혀 있어, 기타 소득출처를 물어보러 전화가 왔었습니다. 

 

  그리고 전화를 받은 김에 감정평가가 얼마가 나올 것인지, 생애최초 구입자금 보증료는 얼마가 나올 것인지, 전세자금대출은 꼭 상환을 해야 하는지 등 다 물어보고 답변을 받았습니다.

 

※생애최초 특례구입자금보증료는 0.05~0.2%로 주택의 유형과 신용도에 따라 달라진다고 합니다. 저는 4억 2천만 원을 빌렸기 때문에, 원래 한도인 3억 6천에서 추가로 빌린 6천만 원의 보증료가 발생한 상황입니다. 저는 18만 원 정도가 나왔습니다.

 

 

대출 실행

  위의 모든 과정이 끝이 나면 승이 되었다고 문자가 옵니다. 주택금융공사에도 오고, 내가 지정한 은행에서도 같은 문자가 옵니다.

 

1. 은행에 필요서류 제출

  심사가 승인되면 대출실행할 예정은행에서 필요서류를 안내해 줍니다. 

• 매매(분양)계약서
• 주민등록등본 (담보제공자가 세대원인 경우 주민등록초본)
• 구입물건지 전입세대 열람내역 (분양아파트는 이게 없는 경우가 있습니다. 저는 아직 발급할 수 없었는데 없이 진행됐습니다.)
• 인감증명서 2부
• 인감도장
• 통장 (은행에서 신규발급해도 됩니다. 이 통장이 대출금액이 들어오고, 아파트로 보내지고 앞으로 이자를 상환할 통장이 됩니다.)

  이 서류들을 가지고 대출 실행전에 은행에 방문하면, 서류를 확인하고 나머지 필요한 부분(대출약정, 나머지 돈 넣어놓기)들을 안내해줍니다. 이 사항을 다 지키면 정작 실행일에는 은행에 다시 갈 필요 없습니다. 대출실행담당자가 알아서 중도금대출도 상환해주고, 아파트에도 잔금을 보내줍니다.  

 

2. 사전 대출약정

  지정한 은행에서 온 문자에서는 대출실행을 위해 사전 약정을 해야 한다고 추가적으로 안내해 줍니다. 내가 예정일로 지정한 날에 대출을 정상적으로 실행할 것이라고 확정 짓는 것입니다. 만약에 미뤄야 할 경우가 생기면 실행 전날까지 약정을 취소하고 다시 재약정을 하면 됩니다.

 

3. 보금자리론 대출금액 외 잔금에 필요한 금액 전부 통장에 넣어놓기

  만약 잔금(중도금대출 포함)이 5억이고 내가 보금자리로 4억을 빌렸다면 1억을 보금자리론 통장에 넣어놓아야 합니다. 원칙적으로는 돈을 넣어놓아야 대출이 실행되는 건 아닌데, 현실적으로는 그렇습니다.

 

  보금자리론은 주택금융공사에서 내가 지정한 은행을 통해 빌리는 돈입니다. 그래서 은행은 돈을 빌린 사람이 정상적으로 원래 용도에 맞게 아파트 잔금 내는데 썼다고 서류를 보내야 합니다. 나라에서 운영하는 상품이니, 나라에 이상한데 안 쓰고 계획한 대로 잔금 냈다고 보고해야 하는 것입니다.

 

  때문에 은행은 이를 방지하고자, 나에게 나머지 잔금에 필요한 금액을 대출약정한 날까지 다 넣어놓아라고 합니다. 그러면 그걸 보고 본인들이 보금자리론을 실행하고, 중도금대출 상환, 아파트 잔금대출, 인지세, 생애최초 구입자금보증료를 다 처리해 줍니다.

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  보금자리론 대출 받는 과정에서 있었더 내용을 기억나는대로 정리해봤습니다. 1월 30일부터 특례보금자리가 운영되는데, 주택가격과 대출과 소득한도 등을 제외하고는 일반 보금자리와 같기 때문에 참고하는데 무리가 없을 것 같습니다. 앞으로 대출을 실행하실 분들께 도움이 되었으면 좋겠습니다.